Hacienda valora inmuebles hasta un 68% por encima del valor de compra

Las Haciendas autonómicas están exigiendo impuestos con base en tasaciones de los inmuebles mucho más elevadas que el precio real de compra. Los cambios introducidos en la ley antifraude -que formaliza las elevadas valoraciones que usa la Agencia Tributaria para luego girar impuestos- causa ya efectos en la valoración de las viviendas. En algunos casos, esta revista ha podido comprobar que la tasación de Hacienda supera en un 68% el valor de compra. Incluso, se han dado casos en los que Hacienda casi duplica el valor de una compraventa de inmueble.

La situación es fruto de la nueva ley contra el fraude fiscal. Esta normativa consolida las elevadas tasaciones que hacen las Haciendas autonómicas. El texto formaliza, en contra del criterio del Tribunal Supremo, que el Catastro establezca el valor de los inmuebles que sirve como base imponible a la hora de calcular la liquidación de los impuestos. El Gobierno descarga así la tasación en el llamado Valor de Referencia, calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura y excede el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos.

Uno de estos casos se ha producido recientemente en la compraventa de una vivienda en la Comunidad de Madrid. Según una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, a la que ha tenido acceso elEconomista, un contribuyente adquirió una vivienda de Protección Pública por un precio fijado por la Administración en 350.000 euros. Sin embargo, el certificado catastral del valor de referencia es de 588.000 euros, un 68% superior al valor real de compra. Este valor constituye la base imponible de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, así como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La DGT contesta a este contribuyente que, efectivamente, es el valor catastral por el que debe liquidar impuestos. Sin embargo, ante tal situación, recuerda que la base imponible “no puede superar el valor del mercado” y, aunque le exige presentar la autoliquidación, explica que si luego si no está conforme con el resultado, solicite su rectificación. “En síntesis, a sabiendas de que el valor de referencia supera al de mercado, en este caso por tratarse de una calificación bajo un régimen legal de protección, hay obligación de presentar la autoliquidación tomando como base el cálculo catastral, sin perjuicio del derecho a solicitar su rectificación”, explica Leopoldo Gandarias, socio de Koana Labs y profesor de Derecho Tributario de la Universidad Complutense de Madrid.

La queja de muchos fiscalistas tiene que ver con esto, con la inversión de la carga de la prueba. Si el valor de referencia es superior al precio o valor escriturado el contribuyente primero tiene que pagar sobre aquel valor, y luego impugnarlo, gastando dinero en tasadores y asesores, para tratar de probar que el valor de mercado es inferior y recuperar lo pagado de más. “Antes pagabas los impuestos sobre el precio por el que comprabas, el precio escriturado, y si Hacienda consideraba que habías comprado barato o muy barato, y que el valor real era superior, ellos tenían que demostrar que era así. Y tenían que comprobar el valor bien. El Tribunal Supremo fue muy estricto, rechazando sistemas de aplicar coeficientes sobre valores catastrales, exigiendo la visita de un perito al inmueble”, explica Alejandro del Campo, socio de DMS Legal Intelligence.

El Supremo rechazó que las Haciendas autonómicas puedan comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales y en otras sentencias viene a exigir que, para conocer el valor real de una vivienda, el perito se desplace al lugar. Antes de la entrada en juego del valor de referencia del Catastro como base imponible mínima de los impuestos patrimoniales, uno de los argumentos de los contribuyentes a la hora de reclamar es que nadie ha visitado el inmueble, como exige el Supremo. Y en muchos casos, cuando los tribunales anulan esas comprobaciones, algunas Haciendas responden que la visita se realizó “por medios telemáticos”, con una foto de Google Maps.