El ‘dumping’ inmobiliario
No cabe duda de que la figura del dumping inmobiliario está cada vez más en boga en el momento actual; por ello, voy a analizar distintos supuestos de dumping inmobiliario que se están dando en la actualidad.
Inicialmente encontramos un informe de la consultora Bloomberg que nos hace referencia a una subasta de terrenos en la ciudad China de Rizhao, las ofertas fueron realizadas por una entidad financiera propiedad del Gobierno; en pocas palabras, la ciudad se vendió los terrenos a sí misma.
Este fenómeno de moda en China, dónde los gobiernos locales han comprado el 30% de las parcelas vendidas en todo el país y un 50% en las ciudades más pequeñas, hace pensar que evidentemente nos encontramos ante un dumping inmobiliario cuyo fin es evitar la quiebra de un modelo territorial difícilmente asumible y entendible como es el modelo de la China actual.
Además, para complicar más el escenario, una parte del endeudamiento de dichas ciudades se ha situado fuera del balance, utilizando así estrategias financieras que ocultan la verdadera situación económico-financiera de la propiedad territorial en China.
El propio Gobierno chino quiere colocar esta deuda en el mercado, pero se encuentra con serias dificultades por ese riesgo tan alto que la propia deuda en sí representa. A modo de ejemplo, de acuerdo con el informe de Bloomberg, las entidades locales se encuentran con un vencimiento de 376.000 millones de dólares este año.
Pero el fenómeno de dumping inmobiliario no solamente se da en este país. Sin duda, estos vehículos utilizados por las ciudades para comprar terrenos que salen a subasta no se diferencian mucho del llamado Banco malo que tienen distintos gobiernos de Europa occidental o nuestra conocidísima Sareb.
Aun así, llevo muchos años hablando del alquiler social a través de las empresas públicas, pues se trata de una necesidad que creo se debería utilizar solo para casos de emergencia habitacional. Es decir, poner a disposición de aquellas personas que van a ser objeto de algún tipo de desahucio administrativo, judicial o derivado de cualquier actuación urbanística, sea de obra nueva o de rehabilitación, que puedan disponer de una vivienda en alquiler social.
Recientemente, el diario ABC de Sevilla sacaba un artículo en el que se hacía referencia al último informe de gestión realizado en Emvisesa, Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla, en el se recoge que se ha aumentado la cartera de viviendas en alquiler desde 2015 en 400 hogares más, superándose la cifra de vivienda en alquiler en 2800 viviendas; pero en paralelo a este afirmación también se ha producido un incremento de problemas estructurales que han quedado reflejados en el informe de gestión de la compañía recientemente publicado hasta el 31 de diciembre de 2020.
Este informe alerta de que la empresa está llegando a una posición insostenible financieramente hablando por varios factores, fundamentalmente dos: no se están cobrando los alquileres de las viviendas y hay un excesivo gasto de personal. Otro de los temas de especial referencia del informe son los costes de mantenimiento de las viviendas.
Como llevo mucho tiempo advirtiendo, el alquiler de vivienda pública de una manera generalizada no deja de ser una burbuja... no es posible cobrar los alquileres o es muy difícil y, si algún inquilino se niega a pagar, ir a la vía judicial para el desahucio es prácticamente una quimera pues inmediatamente tendremos a todos los medios de comunicación postulándose para evitar que se ejecute el desahucio judicial.
Esto nos lleva a una valoración negativa en la generalidad de los casos, y, en el fondo, no deja de ser otro supuesto de dumping inmobiliario en el que, para evitar alquileres de mercado, se sufraga por las administraciones públicas unos gastos que luego resultan difícilmente sostenibles.
Por último, debemos hacer una reflexión sobre cómo queremos que sea la ciudad del futuro, aquella ciudad del post coronavirus. Actualmente, se habla de las “ciudades de los 15 minutos”, es decir, aquellas ciudades en las que todas las dotaciones están a una distancia máxima de 15 minutos para cualquiera de los habitantes de la misma; sin embargo, no sé si es una fórmula realmente económica de mejorar los costes de las infraestructuras, y también soy crítico con la obsesión de peatonalizar las ciudades, en este caso, en distintos ámbitos se hace un gran elogio a la ciudad de Hamburgo.
Creo que está muy bien hablar de los horizontes 2030 - 2050, pero para el diseño de las ciudades en el mundo occidental con unas reglas del mercado de la oferta y la demanda. En este sentido, para no caer en dumping inmobiliarios deberíamos, a través de la Unión Europea, generar directivas de Ordenación del Territorio comunes y que permitan un desarrollo sostenible energéticamente, no contaminante y, desde un punto de vista financiero, lo menos costoso posible.