El ser humano es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra

Dececía el escritor y filósofo Néstor Roulet que “el ser humano es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra”.Recientemente, el Alcalde de Madrid, la Vicealcaldesa y el Concejal Delegado de Urbanismo nos han presentado un plan municipal de alquiler. En dicho plan se pone a disposición de los ciudadanos de Madrid 2.000 viviendas en régimen de alquiler, distribuidas en 11 parcelas de distintos distritos, buscando un equilibrio territorial en la ciudad de Madrid de manera que no salgan perjudicados unos distritos frente a otros.Hasta aquí todo parece un camino de rosas, pero me gustaría reflexionar sobre las limitaciones al derecho de propiedad en la adjudicación de estas parcelas del plan de vivienda municipal. Sin conocer los pliegos – haciendo así alusión a lo comentado por el Alcalde y las respectivas notas de prensa – parece que va a ser una adjudicación en régimen de derecho de superficie durante 40, 50 o 60 años, para que posteriormente el adjudicatario tenga que revertir dicho suelo al municipio.

Me parece que volvemos a cometer el mismo error que se cometió en el “Plan 18.000” en la última década de los años 90. En aquel programa del Ayuntamiento de Madrid, que tuve ocasión de gestionar, existieron tres tipos de modelos de adjudicación. El modelo número uno era un derecho de superficie pero destinado a aquellas personas que tenían un nivel de ingresos bajo de VPO régimen especial. El modelo número dos, que también era en régimen de derecho de superficie, se adjudicaban a aquellas personas que tenían un nivel de renta de VPO régimen general. Por último, el modelo número tres era la adjudicación de la parcela en régimen de propiedad plena a aquellas personas que seguían cumpliendo los límites marcados por la legislación de vivienda protegida.

La adjudicación de las parcelas en el “Plan 18.000” se hizo a cooperativas, entre ellas la ya famosa y conocida PSV que posteriormente dio lugar a una de las insolvencias más importantes que hemos tenido en el mercado de vivienda en los últimos 40 años. Una vez hecha la adjudicación en cualquiera de los tres regímenes anteriormente citados, las cooperativas tenían que aportar a la EMV un listado de adjudicatarios para que por parte de los servicios sociales se hiciese un estudio económico de todos los adjudicatarios de las viviendas, desconozco cómo se va a hacer en el actual plan municipal de alquiler 2022. Otros de los problemas que planteaba el mencionado plan era la posposición de la condición resolutoria que existía para el caso de que no se destinase la parcela a vivienda protegida: los bancos o entidades financieras nos exigían siempre la posposición de la condición resolutoria a la hipoteca que iban a dar sobre el suelo para su posterior construcción en régimen de derecho de superficies (modelos uno y dos) y derecho de propiedad (modelo tres).

Con el devenir de los años nos encontramos con que la gran mayoría de las personas que eran titulares de una vivienda en régimen de propiedad superficiaria (modelos uno y dos) querían pasar a un régimen de propiedad plena, como resulta lógico y normal. Ya desde el principio parecía difícil confiar en que concluido el periodo superficiario se iba a desalojar a todas las personas de su vivienda y esas viviendas pasarían a ser patrimonio municipal.

Ante esta situación, el pleno del Ayuntamiento de Madrid tomó distintos acuerdos para convertir la propiedad superficiaria en propiedad plena sin el requisito de la unanimidad de los propietarios de las viviendas, ya que era un requisito recogido en los pliegos de condiciones del “Plan 18.000”. También hubo que constituir una comisión mixta con el decanato del Colegio de Registradores de Madrid para ver de qué manera se podía convertir el derecho de superficie en derecho de propiedad, estudiando cada caso vivienda a vivienda, y conocer cómo repercutía en los elementos comunes del edificio.

Visto lo visto, creo que nuestros responsables municipales deberían consultar las hemerotecas y los archivos que constan en el área de Urbanismo y vivienda del Ayuntamiento para darse cuenta de los problemas a que dan lugar las limitaciones al derecho de propiedad pleno. En primer lugar, según la nota de prensa se va a adjudicar en régimen de derecho de superficie, y, evidentemente, las entidades financieras no van a dar con la misma facilidad un crédito en régimen de derecho de superficie que un crédito en régimen de derecho de propiedad.

También pedirán la posposición de la reversión de los terrenos a favor del Ayuntamiento en el caso que no se cumpla el objetivo de hacer vivienda protegida, y por último resulta difícilmente imaginable que transcurridos 50 o 60 o 70 años se pueda echar a 2.000 familias y todo ese patrimonio vuelva al Ayuntamiento de Madrid (como no ocurrió en los noventa...).

Creo que el propio Ayuntamiento antes de meterse en este tipo de operaciones en las que se limita el derecho de propiedad debería arreglar temas pendientes... ¿en qué momento va a transmitir el derecho de propiedad de los aparcamientos para residentes? Recordemos que estamos hablando de unas 150.000 plazas en todo Madrid y que pronto empezarán a vencer los plazos de las concesiones administrativas. ¿Realmente el Ayuntamiento va a recuperar la propiedad de todas las plazas de garaje de los aparcamientos para residentes y expulsar a los usuarios de las mismas una vez venza el plazo de la concesión?

Creo que estas y otras preguntas se podrían formular en aquellos casos en los que, de nuevo, se produce una limitación al derecho de propiedad como es la propiedad superficiaria, pues resultará de una gestión difícil y complicada (y sin hablar de quién va a sufragar los gastos de mantenimiento y de reparaciones de estas viviendas en régimen de alquiler).

Queridos responsables municipales creo que merece la pena reflexionar antes de generar estas situaciones jurídicas ambiguas, pues lo único que se crea es una bola de nieve que con el transcurso de los años va incrementando su tamaño y se deja a generaciones futuras un problema de muy difícil gestión.