El ‘valor de referencia’ encarece la compra de vivienda de segunda mano
Notarios, inmobiliarias y compradores de vivienda están constatando que el nuevo valor de referencia de inmuebles, que ha entrado en vigor con el año, está sirviendo para encarecer la compra de vivienda de segunda mano. La base impositiva se establece a través del precio que el Catastro estima de mercado.
El pasado 1 de enero , quienes adquieren un inmueble tienen que declarar la operación por el valor de referencia de Catastro, siempre que sea superior al de escritura y, además, tienen la carga de la prueba en caso de disconformidad. Se determina por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia no puede superar al valor de mercado, para lo que se aplica un factor de minoración en su determinación, que previamente a su extensión al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), al de Sucesiones y Donaciones (ISD) y al del Patrimonio, fue elevado desde el 0,5% hasta el 9%, lo que los fiscalistas definieron como un catastrazo.
El valor de referencia de los inmuebles ha pasado a constituir la base imponible del ITP-AJD, ISD y el Impuesto del Patrimonio, mediante la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
El valor de referencia sólo afecta al Impuesto sobre el Patrimonio a los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, no al patrimonio preexistente. Hasta entonces, los inmuebles tributaban por el valor real. Un concepto jurídico que según la Exposición de Motivos de la Ley, ha sido fuente de buena parte de litigios de estos impuestos.
El Tribunal Supremo, en diversas sentencia, como la de 23 de mayo de 2018, tiene establecido que el método de comprobación del valor de los inmuebles basado en la estimación por referencia a valores catastrales no es idóneo y que para determinar el valor de mercado es preciso, como mínimo, una comprobación presencial del inmueble.
La Orden HFP/1423/2021, de 20 de diciembre, por la que se aprueba el sistema de firma electrónica de clave concertada para actuaciones en la sede electrónica asociada de la Dirección General del Catastro, que pretende facilitar el acceso a los ciudadanos sin necesidad de poseer la firma electrónica regula el nuevo valor a declarar.
Renovación anual
La Dirección del Catastro está obligada, tras la última actualización del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario a determinar “de forma objetiva y con el límite del valor de mercado”, a partir de los datos del Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas, cada año, de forma simultánea en todos los municipios y se puede conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.
Los mapas publicados contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, desde el 1 de enero de 2022, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.
El análisis se tiene que realizar de forma continua, mediante criterios homogéneos para todas las Gerencias y con carácter integral -lo que supone considerando la totalidad de las compraventas efectivamente realizadas- de manera que, gracias al potencial informativo y descriptivo de las bases de datos catastrales, las conclusiones se alcancen con las mejores garantías de objetividad y transparencia en los resultados.