Cómo impulsar el derecho a una vivienda digna
Desde la famosa sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 quedó claro que la distribución de competencias en relación al Urbanismo Ordenación del Territorio y Vivienda quedaban estructuradas de la siguiente forma, Urbanismo en la medida que lo entendemos íntimamente relacionado con el derecho de propiedad es competencia del Estado.
Por otro lado, tanto Ordenación del Territorio y Vivienda son competencia de las Comunidades Autónomas. Posteriormente a la citada sentencia del año 1997 se plantearon algunas dudas respecto a determinadas actuaciones sobre quién era el órgano competente, así la unidad mínima de cultivo coma el espacio aéreo y el mar territorial quedó claro que es competencia del Estado.
Durante varios años hubo serias dudas sobre la figura del agente urbanizador y no fue hasta la sentencia del Tribunal Constitucional 195/ 2001 cuando se entendió qué el agente urbanizador era competencia estatal dentro de la “coordinación de la actividad económica”.
Todo este conglomerado competencial a veces con unos límites borrosos se entiende sin perjuicio del principio de autonomía local y las competencias de la Unión Europea en materia de Ordenación del Territorio.
En los últimos tiempos que estamos viviendo no dejan de aparecer conceptos sobre qué se entiende por urbanismo, propiedad o derecho a la vivienda, por un lado desde París nos llega la corriente de” la ciudad a los 15 minutos “es decir abandonar el crecimiento de las ciudades y apostar por regenerar los tejidos urbanos de manera que cualquier servicio esté para el ciudadano a una distancia máxima de 15 minutos , también nos encontramos con el” urbanismo circular” de las ciudades ya existentes sobre todo referida a los cascos históricos y por último emerge una figura de especial importancia qué es el agente urbanizador.
A la hora de enfocar el problema de la construcción de viviendas debemos distinguir entre la iniciativa pública y la iniciativa privada. Si hablamos de iniciativa pública tenemos que hablar de su principal herramienta la expropiación. La Administración asume el protagonismo directo absoluto o mediante la ayuda de concesionario de la expropiación o de empresas municipales, si hablamos de iniciativa privada la Administración actúa como un privado mediante el sistema de convenio, compensación.
La presencia de la Administración pública como copartícipe en la gestión urbanística con los operadores privados dan credibilidad a las actuaciones propuestas.
En el caso de la iniciativa pública se tienen que tener en cuenta distintos aspectos para el éxito de la operación urbanística, hacer un censo muy claro de la población afectada e industrias a erradicar o trasladar obteniendo el número de familias, composición familiar el régimen de tenencia de las viviendas y los ingresos brutos mensuales.
Así mismo para qué la actuación urbanística por iniciativa pública tenga éxito hay que tener muy claro los costes de realojo estimando la edificabilidad necesaria para llevar a efecto el realojo en vivienda pública de la población afectada.
También hay que hacer un estudio pormenorizado de los costes de urbanización mediante la redacción y aprobación de los respectivos proyectos de urbanización.
De la misma forma, hay que estudiar los costes de expropiación las titularidades de los suelos sus cargas servidumbres, y la valoración del suelo de acuerdo con Catastro, con todo ello se redacta el proyecto de expropiación donde se recoge la relación de bienes y derechos afectados y su valoración.
En cuanto a las actuaciones por iniciativa privada lo normal es actuar a través del agente urbanizador o del sistema de compensación concluyendo siempre con un proyecto de reparcelación que debe ser inscrito en el registro de la propiedad.
Para que este sistema tenga éxito y funcione también hay que redactar un planeamiento, un proyecto de urbanización, analizar los costes de urbanización y si hubiese realojo la junta de compensación tendrá que asumir los costes de los mismos.
El papel de la Administración no es siempre igual dependen fundamentalmente de la cultura urbanística y los valores dominantes, la situación económica, la situación política, la capacidad operativa del sector privado que en muchos casos pide a la Administración que” tire subsidiariamente del carro”.
La voluntad de intervenir en un proceso urbanístico no es solo hacer, es también emprender el proceso de maduración de las actuaciones urbanísticas. Casi siempre supera el ciclo político y el económico. El embrollo de la gestión está causado por un sector excesivamente reglamentado y además habría que formularse algunas preguntas: ¿es eficiente el sector inmobiliario estructural y funcionalmente?, ¿lo es la Administración?.
A lo largo del artículo hemos recogido cuál es el marco competencial para que el producto final la vivienda llegue a buen puerto en el menor tiempo posible y con los costes más reducidos que se pueda, no cabe duda de que impulsando estas iniciativas tanto públicas como privadas conseguiremos que el derecho de propiedad salga reforzado y que el mayor número de ciudadanos en nuestro país puedan disfrutar bien sea en propiedad o en alquiler del derecho a una vivienda digna. Queda al arbitrio de los políticos o gestores públicos el definir cuál es el sistema más adecuado en cada momento en cada lugar para conseguir la mayor eficacia en la generación de viviendas.