La nueva plusvalía encarece la venta de vivienda en los cinco primeros años

La venta de un inmueble durante los cinco primeros años desde su adquisición, tributará por el impuesto de Plusvalía -Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVITNIU)- si existe un incremento del valor del terreno, por encima de lo que lo hubiese hecho con el anterior sistema, anulado por el Tribunal Constitucional, en sentencia de 26 de octubre de 2021, y sustituido por el Gobierno a través de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre.

Sin embargo, a partir del quinto año, los índices máximos aplicables son inferiores a los que venían empleándose por los municipios, llegando, por ejemplo a situarse en el 45% del valor catastral en lugar de sobre el 60%, que se aplicaba sobre las valoraciones de compraventa de más de 20 años entre la adquisición y la venta del inmueble.

Alejandro del Campo, asesor fiscal en la firma DMS, legal intelligence explica que “sorprende que se haya introducido una reducción tan importante de la base imponible del Impuesto de Plusvalía -comparando los cálculos objetivos, el de la vieja y el de la nueva plusvalía-, a partir de los cinco años siendo propietario del inmueble transmitido -por venta, herencia, etc.-”.

Y añade que “la reducción todavía puede ser superior si el cliente rechaza ese cálculo objetivo de la nueva plusvalía porque puede acreditar con escrituras que el incremento es inferior -por lo que respecta al terreno-, o incluso no pagar nada si acredita que no ha existido incremento real o se ha producido pérdida”.

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, la base imponible del impuesto pasa a regirse por el nuevo artículo 107 del texto Refundido de las Haciendas Locales (TRLHL), según el cual se aplica el valor catastral del terreno, con un periodo de generación desde el mes +1, puesto que desaparece la exclusión de la tributación de las transmisiones efectuadas en el primer año desde la última transmisión sujeta, hasta un máximo de 20 años, computando años completos, salvo que sea inferior al año, en el se prorratea el coeficiente anual teniendo en cuenta los meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes. Y, finalmente, se aplican los coeficientes fijados por las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento, sin que puedan exceder de los fijados como máximos en este artículo 107 del TRLHL. La norma busca que el tributo refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario y garantiza que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble estén exentos de pagar el impuesto.

Se establecen dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la más beneficiosa para el contribuyente: la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

Los Ayuntamientos tendrán competencia para rebajar el valor catastral o los coeficientes, tal y como ya se venía realizando con el anterior sistema de tributación.

La normativa prevé que los coeficientes máximos sean actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo esta actualización mediante las leyes de Presupuestos Generales del Estado. Si, como consecuencia de la actualización alguno de los coeficientes fuese superior al nuevo máximo legal, se aplicará este hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija el exceso.

Las rebajas de tipo peligran

El Real Decreto-Ley otorga un periodo de seis meses a los Ayuntamientos para que ajusten sus coeficientes. Éstos pueden establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15%. Sin embargo, los asesores fiscales consultados coinciden al señalar que muchos de los municipios van a elevar los tipos que se venían aplicando para enjugar las pérdidas que les va a suponer el nuevo sistema para establecer la base imponible del Impuesto. En esta línea, se espera que haya dificultades para el reconocimiento de descuento ante valores catastrales de una ponencia que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la ponencia.

Un dato importante a tener en cuenta a la hora de pagar el Impuesto es la limitación de la base imponible al incremento de valor efectivo cuando se haya acreditado por el sujeto pasivo esta situación en los términos prevenidos para el supuesto de no sujeción por inexistencia del incremento de valor y la base imponible del método objetivo resulte superior. Se trata de un beneficio para los contribuyentes que incluye la sentencia del TC.