FernAndo Acedo-Rico, registrador de la Propiedad: “La figura del alquiler se está desvirtuando y demonizando a los propietarios”
La futura Ley de Vivienda prevé que quienes alquilen deberán estar atentos a las decisiones de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, que estarán capacitados para intervenir en el mercado y rebajar los precios y promover el mercado de arrendamiento. Sobre ello hablamos con un gran experto como Fernando Acedo-Rico
Fernando Acedo-Rico es registrador de la Propiedad. Doctor en Derecho Cum Laude y graduado en Ciencias Económicas y Empresariales por Icade. Ha ejercido como viceconsejero de Medio Ambiente y Desarrollo Regional de la Comunidad de Madrid y como director de Servicios Jurídicos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid. Con él hablamos sobre el Anteproyecto de Ley de Vivienda.
¿El apoyo al alquiler sobre la propiedad de la vivienda en el anteproyecto es viable?
Con la figura del alquiler, de tanto insistir en ella, se está desvirtuando y demonizando a los propietarios, no cabe duda de que tiene que haber viviendas en alquiler, pero evidentemente debemos dejar al mercado la regulación de su día a día. En el caso de Cataluña, por ejemplo, donde la ley de contención de las rentas ha cumplido su primer año, se ha reducido un 40% la oferta de vivienda en alquiler y los precios han bajado menos que en otros lugares como Madrid donde el alquiler no está intervenido. Además, se podrían haber abierto otras formas de acceso, como el alquiler diferido, una especie de alquiler con opción a compra.
¿Cómo han resultado las experiencias en otros lugares de la UE?
En Berlín se ha propuesto un referéndum no vinculante que reivindica mayor presión sobre los grandes tenedores, En Países Bajos se dividen los alquileres entre los de personas con ingresos menores de 750 euros mensuales y el resto, que va al mercado libre. Solo en Suecia la contención ha obtenido mejores resultados. Este país recoge un control de los alquileres desde el final de la Segunda Guerra mundial en ciudades como Estocolmo. El control de la renta se establece en negociación entre asociaciones de inquilinos y de propietarios, pero las listas de espera para obtener un alquiler rondan los nueve años. En Francia, bajo el Gobierno de Hollande, se aprobó la ley Alur y se definieron zonas tensionadas por todo el país y se impusieron impuestos a las viviendas vacías, pero Francia es un estado mucho más centralizado que España. En 2017 la justicia tumbó la ley y ahora Macron busca vías experimentales para regular el precio del alquiler. En el caso chino, Xi Jinping manifestó hace años que “las viviendas son para vivir en ellas no para especular”, pero el 90% de los ciudadanos chinos ya son propietarios de sus casas, un 87% en zonas urbanas y el 96% en zonas rurales, según un estudio de la Universidad estadounidense de Albany.
¿Eso supone una de las medias más altas del mundo, no es así?
Es una de las medias más altas de vivienda en propiedad en el mundo, no cabe duda de que estamos hablando de un país comunista dónde el dueño del suelo es el Estado qué lo cede durante el plazo de 70 años prorrogable a los promotores para que puedan edificar viviendas. Estados Unidos, por ejemplo, tiene una tasa de un 65% de viviendas en propiedad. muy por debajo de China, aunque sea comunista.
¿La futura Ley de Vivienda servirá para arreglar el acceso de los ciudadanos?
El texto del Anteproyecto va a tener que revisarse en profundidad en el Parlamento. De entrada, se pueden augurar problemas competenciales entre el Estado y las Comunidades Autónomas (CCAA). La competencia en vivienda es de las CCAA y en el texto se han introducido los principios de unidad de mercado y libertad de empresa. El urbanismo no es una competencia compartida entre el Estado y las comunidades autónomas. Según tiene establecido en su jurisprudencia el Tribunal Constitucional, a las comunidades autónomas les corresponde el modelo de ciudad y de territorio; al Estado, la determinación de un marco común a través de elementos puntuales. Creo que este asunto traerá mucha conflictividad competencial.
¿Hubiese sido mejor tramitar una Ley Orgánica Armonizadora?
Desde la LOAPA (Ley Orgánica de Armonización del Proceso Autonómico), de principios de los años 80, no ha existido ningún otro intento por aprobar una ley armonizadora en ningún ámbito. En este caso, el Tribunal Constitucional negó el carácter orgánico y armonizador de la ley, declarando inconstitucionales 14 de los 38 artículos del proyecto de ley. El golpe propinado a la mayoría parlamentaria con la LOAPA es un precedente para evitar incursiones de los legisladores por el terreno reservado al Constituyente.