El marco legal del derecho a una vivienda
El nuevo marco legal del derecho a una vivienda digna, existente en noviembre de 2021, se puede resumir en una serie de proyectos y normas jurídicas en vigor que desarrollaré a continuación.
En primer lugar, en cuanto a Proyectos de ley que han ido en primera lectura al Consejo de Ministros de nuestro país, debemos resaltar el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, el cual no deja de ser un proyecto polémico -por razones que he expuesto en anteriores tribunas así como en la última entrevista publicada en este diario, y qué continuaré abordando en la intervención que tendrá lugar el próximo 24 de noviembre en LAI (Lambda Alpha International), asociación vinculada a la Universidad de Cornell de Estados Unidos-.
En segundo término, se está trabajando sobre el Plan General de Financiación de Vivienda Protegida para el año 2022/2025, y lo lógico sería que este texto se apruebe mediante Real Decreto por el Consejo de Ministros antes de que finalice el año 2021.
En este plan se incluirían distintas ayudas a los adjudicatarios de vivienda protegida; asimismo, para fomentar la rehabilitación se daría “la ayuda a la piedra”, nombre por el cual vulgarmente se conoce al apoyo o a la ayuda a la rehabilitación de los edificios. Así, este Real Decreto, cuya aprobación tenemos que esperar, tiene fundamentalmente un contenido de carácter económico-financiero, echando en falta, de nuevo, algo más de derecho sustantivo en un Plan General.
En tercer lugar, tenemos que hacer una especial referencia al Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, cuya finalidad es fomentar la rehabilitación y mejora energética de edificios con subvenciones y avales en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, regulado mediante Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre.
Así, nos encontramos ante un texto necesario, pues es evidente que nuestro parque de edificios residenciales tiene ya una edad media considerable: el 80% de los edificios tienen una calificación energética baja, entendiendo por baja las letras E, F, G.
En este Real Decreto-ley, podríamos mencionar como medidas más importantes las que describo a continuación. Por un lado, se establecen unas deducciones fiscales para aquellos propietarios que cumplan una serie de requisitos en la rehabilitación de sus viviendas.
En este sentido, resulta de especial importancia resaltar el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el cual se facilita la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a su mejora en la eficiencia energética. De esta forma, se permitirá que las comunidades de propietarios puedan tener un acceso más fácil a la financiación bancaria.
Por otro lado, se establece una línea de avales del Estado para financiar aquellas obras de rehabilitación que contribuyan a una mejora energética de los edificios de vivienda, para lo que se requerirá la firma de un convenio entre el ICO y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Al margen de las ayudas y subvenciones a la rehabilitación regeneración urbana que se deberán canalizar a través de las distintas Comunidades Autónomas, mediante este Real Decreto-ley, se crea, en su artículo 8, la figura del gestor de la rehabilitación, que hace referencia a aquella persona física o jurídica encargada de hacer todas aquellas gestiones para el acceso a la financiación, elaboración de proyectos técnicos y aquellas actuaciones necesarias para el desarrollo de rehabilitación o mejora.
Me gustaría dejar claro que el gestor de rehabilitación no es lo mismo que el agente rehabilitador regulado en distintas legislaciones autonómicas, pues el agente rehabilitador actúa en sustitución de los privados, de acuerdo con un programa de actuación rehabilitadora presentado ante la administración competente para su debida aprobación.
Por último, y en relación con la primera medida destacada del Real Decreto-ley 19/2021, se modifica la letra a del artículo 95 del Texto Refundido de Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, con el ánimo de potenciar a las comunidades de propietarios que no tienen personalidad jurídica, permitiendo que se puedan solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios.
A modo de conclusión, puedo decir que es loable el esfuerzo realizado por el Gobierno de España para fomentar la política de vivienda digna, así como facilitar la labor rehabilitadora y de mejora energética de nuestro parque residencial.