Necesaria reforma del Real Decreto 1093/97 sobre inscripción en el registro de actos urbanísticos
El Real decreto 93/1997 de 4 de julio por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la ley hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística es una norma fundamental que regula desde hace más de 20 años la inscripción de todos aquellos actos de naturaleza urbanística.
Una de las características más importantes de este real decreto 93/97 de 4 de julio es su carácter competencial, es decir, es un reglamento aplicable a todo el territorio nacional en cualquiera de sus Comunidades Autónomas, regula normas referentes al registro de la propiedad y como establece nuestra Constitución en su artículo 149/1/8: “El registro de la propiedad es una competencia del Estado”.
Esta característica tan importante del reglamento hipotecario 93/97 nos lleva a una conclusión muy importante, es un reglamento de gestión urbanística, aquellos reglamentos de agosto del 78 de gestión, disciplina y planeamiento están prácticamente derogados tácitamente.
Por eso creo que la norma a la que nos estamos refiriendo es nuclear en la estructura de la ordenación urbanística de nuestro país.
En paralelo en los últimos 25 años se ha producido un desarrollo normativo muy importante por parte de todas las Comunidades Autónomas en relación al urbanismo a la vivienda y a la ordenación del territorio, este desarrollo legislativo nos lleva a una necesaria y urgente modificación del reglamento hipotecario 93/97. En toda esta legislación autonómica de estos últimos 20-25 años he podido recabar más de 150 disposiciones normativas en las legislaciones respectivas que hacen referencia al registro de la propiedad y gracias al carácter transversal y circular que tiene este reglamento y nuestra ordenación hipotecaria vamos consiguiendo adaptar las nuevas instituciones que van naciendo en las distintas legislaciones autonómicas al registro de la propiedad de manera que no se produzca en ningún caso un menoscabo del respeto al derecho de propiedad de los ciudadanos, y tampoco un peligro a la seguridad del tráfico jurídico.
En un breve resumen esquemático de todas aquellas disposiciones normativas reguladas en las legislaciones de las comunidades autónomas tenemos que distinguir en primer lugar aquellas normas que hacen referencia al planeamiento y su acceso al registro de la propiedad, en este caso encontramos la legislación cántabra donde expresamente ordena la comunicación al registro de la propiedad del acuerdo de aprobación inicial del plan general de ordenación, artículo 68 de la LOTSUCA. De la misma forma la legislación de Castilla León en su artículo 61 de la LUCL establece expresamente la constancia registral de la aprobación inicial del planeamiento urbanístico.
En segundo término tenemos que hacer referencia aquellas disposiciones autonómicas referidas a actos de gestión urbanística y su reflejo registral, así Asturias regula la inscripción de la ocupación directa y la afección real en proyectos de actuación prioritarios, artículos 203 y siguientes del TROTUA, la Comunidad Autónoma de Canarias regula en la LSCANA la constancia de la de la resolución definitiva de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de los proyectos de actuación territorial, es un reflejo registral muy importante porque en este tipo de tramitaciones urbanísticas se suele regular igualmente modificaciones de planeamiento. Castilla-La Mancha por su parte en el texto refundido del 2010 de la LOTAU regula la constancia registral de los deberes y cargas en relación con usos y aprovechamientos urbanísticos en suelo rústico, inscripción de transferencia de aprovechamientos, constancia de la sujeción de parcelas a pagos de cuotas de urbanización, nota marginal de inicio de tramitación de programas de actuación urbanizadora, inscripción de acta de ocupación directa, entre otros muchos.
Por último, dentro de aquellos actos de disciplina urbanística las comunidades autónomas son bastante uniformes a la hora de regular la inscripción en el registro de la propiedad de aquellos actos que den lugar a actuaciones en materia de disciplina urbanística.
En este sentido la sentencia del TSJ de Madrid de 9 de octubre de 2008 da un paso más y señala en sus fundamentos jurídicos que “la legislación actual en materia de disciplina urbanística y registro de la propiedad es insuficiente para lograr una total coordinación entre el registro de la propiedad y la acción administrativa urbanística” configura “las acciones de protección de la legalidad como obligaciones propter que han de ser cumplidas por aquel que tiene la titularidad efectiva de la finca” por ese motivo la Sala entiende que “las Comunidades Autónomas que son las que actualmente tienen competencia en materia de urbanismo establecieran la obligatoriedad para los Ayuntamientos de proceder a la anotación preventiva obligatoria de incoación de expedientes de disciplina urbanística y que el legislador estatal efectuara las reformas necesarias para coordinar la disciplina urbanística con el registro de la propiedad” .
Para concluir, y por todo lo anteriormente expuesto, considero imprescindible una reforma del Real decreto 93/97 de 4 de julio sobre la inscripción de los actos urbanísticos en el registro de la propiedad.