En el remolino
El BOE del pasado 11 de abril ha publicado, como Orden, el segundo conjunto de medidas acordadas en materia de alquiler de viviendas en la actual situación de pandemia. Tras las medidas contenidas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 marzo, se desarrollan ahora las previsiones de éste en orden a modificar ciertos programas del vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo. La nueva norma parte del reconocimiento de una situación de parálisis sobrevenida del mercado inmobiliario a la que suman las situaciones de vulnerabilidad causadas -o acrecentadas- por el Covid-19. Frente a ello, plantea herramientas en el marco del citado Plan para tratar de paliarlas y, en particular, sus efectos en el mercado de alquiler, ya de por sí tensionado con anterioridad:
1. Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del Covid-19 en los alquileres de vivienda habitual. Este programa habilita ayudas para hacer frente a las situaciones más acentuadas de vulnerabilidad social y económica que no sean resueltas con las ayudas transitorias de financiación establecidas en el citado Real Decreto-ley -línea de avales para la cobertura de la financiación a arrendamientos-, así como para ayudar al pago de dicho préstamo al que hayan accedido los arrendatarios: · Ayudas de hasta seis mensualidad de renta, por importe máximo de 900 euros y 100% de la misma; cuantía a concretar por cada CCAA en base a criterios sociales. · Ayudas para el pago de los créditos avalados ya mencionados, total o parcialmente, de hasta 5.400 euros. Aparte de una compleja gestión de las ayudas por unas CCAA que tendrán que arbitrar medios de canalización y tramitación de las solicitudes que reciban estando sus funcionarios en el mejor de los casos en teletrabajo; también recurre la norma a unos servicios sociales, principalmente locales, que en estas circunstancias se ven aún más sobrepasados si cabe y para los que el recorte competencial de la LRSAL de 2013 parece olvidado sin que haya sido solventada, por el contrario, la eterna cuestión de la financiación municipal.
2. Sustitución el programa de ayudas a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables. El nuevo Programa trata de arbitrar soluciones habitacionales que puedan adjudicarse de forma rápida. Para ello se recurre nuevamente a los servicios sociales correspondientes: bien en la idea, porque son los idóneos a tal fin; mal en los medios, pues como hemos dicho falta una adecuada dotación de éstos.
Las soluciones habitacionales permiten ser concretadas en viviendas de los parques públicos, claramente insuficientes en número -como se reconoce en la propia Orden-, o por privadas incorporadas al Programa por sus titulares, como son las que éstos suman a los programas de alquiler promovidos por las Administraciones públicas -por ejemplo, el Programa Alquila Madrid- donde éstas actúan a modo de “intermediarios-reguladores” entre la demanda y esa oferta privada. La polémica ha venido servida por la, quizás, poco afortunada redacción del apartado final del artículo 4 de la Orden, al incluir el término ocupación de la vivienda, algo que algunos han creído que podía venir referido a una suerte de habilitación al Estado para la incautación u ocupación de viviendas de titularidad privada. Como ya ha manifestado alguna voz autorizada como la de Magro Servet, nada más lejos de la realidad: por más que la redacción de la norma sea manifiestamente mejorable, el sentido del referido término en la misma es claro y hay que entenderlo referido a hacer efectivo el destino que es propio de la vivienda, que es ser habitada -ser ocupada-, tal y como recoge nuestro artículo 47 CE.
Esta efectiva acción viene recogida bajo el término ocupación en numerosas normas en materia de vivienda, muchas de ellas vigentes y dictadas por gobiernos alejados ideológicamente del actual. Algunos ejemplos: el vigente Plan Estatal de Vivienda, aprobado en 2018 por el ejecutivo de Rajoy, usa el término ocupación efectiva de las viviendas en varios artículos; en Castilla-La Mancha, el Decreto 8/2013, dictado por el gobierno de Cospedal, también emplea el término ocupación de viviendas; el Decreto cántabro 31/2004, regulando las viviendas protegidas habla de la obligación de ocupar éstas, en su artículo 48; y con otros muchos más ejemplo, el artículo 9.3 de la LAU de 1994 se refiere a la ocupación de la vivienda desde su inicial redacción. En cualquier caso, como hace el artículo 7 de esta última norma, parecen más adecuados términos como el de habitar, más acordes con el art. 47 CE y con las personas a las que se refiere, puesto que éstas habitan, no sólo ocupan la vivienda. La Orden, ni por objeto -pues el suyo es ordenar ayudas económicas-, ni por rango normativo, -es un mero reglamento, dictado por habilitación-, puede acoger actuación alguna en orden a transmisión forzosa de la propiedad -expropiación- pues ello, como expresa el artículo 33 CE, es materia reservada a Ley. Por ello, los dimes y diretes sobre si la Orden habilitaba incautaciones (¡!) o incluso expropiaciones de viviendas están fuera de todo orden, y más del jurídico. Otra cosa es lo que pueda legislarse, siempre de acuerdo con la doctrina constitucional, sobre la cuestión expropiatoria de viviendas vacías, pero esto, es claro, es plenamente ajeno a una mera Orden de ayudas.
3. Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Para facilitar la adquisición por CCAA y sus entidades públicas vinculadas de viviendas con cargo a este programa -con las dificultades que esto va a suponer en la Comunidad de Madrid, que excluyó estas operaciones-, incrementando así el parque público de vivienda y generando soluciones habitacionales no sólo en esta coyuntura, sino para el común de la alta demanda de esta vivienda que existe en ámbitos de nuestro país. El de la vivienda en alquiler era un sector en auge en nuestro país en el que, en 2019, cogió velocidad con 2.500 millones de euros invertidos. Esta medida, sumada a otras en pos de la promoción pública de vivienda en alquiler -siempre seguidas de otras en orden a su adecuada gestión, también social, y mantenimiento-, no han de ser coyunturales, sino que han de venir para quedarse. Esperemos que, de las medidas de la Orden, quede el apoyo que pretenden a favor de una ciudadanía que atraviesa -atravesamos- una difícil situación no sólo sanitaria y social, sino también económica. Esperemos pasen las polémicas que nos sitúan hoy en un remolino como el descrito en la célebre novela de Labordeta y en el que, lamentablemente, muchos parecen cómodos. Sería preferible la imagen de un rio que bajase unido, y para el cual no faltan ejemplos, como el que recientemente ofreció en el Parlamento portugués, el líder de la oposición de ese país, Rui Rio.