Cómo puede afectar el coronavirus al mercado de la vivienda en alquiler

En principio se podría pensar que al ser esta una crisis puntual debido a un problema de salud y no financiero como ocurrió en la crisis del 2008, una vez resuelto el problema sanitario con una vacuna, todo volvería a los cauces que teníamos a primeros del 2020. Pero lo más probable es que no sea así, sobre todo por las secuelas que va a dejar en la economía esta pandemia, con una recesión económica muy fuerte a las puertas, siendo conocedores de que por tradición, el mercado inmobiliario, siempre ha dependido directamente de la salud de la economía.

El mercado del alquiler es de los primeros que se van a recuperar, debido a la gran demanda existente y porque su acceso no requiere mucha inversión, como si ocurre en el mercado de la compraventa. Pero al mismo tiempo también es cierto que va a sufrir una caída moderada de los precios, que en un primer momento creemos no se va a notar mucho, pero que a partir de finales de este año ya va a empezar a notarse, porque se van a producir recortes en el consumo, inversión y gasto público que provocarán una reducción de los precios y una probable bajada de los salarios.

Todo ello aderezado con una subida del desempleo por encima del 20%-25% y un fuerte incremento de todos los impuestos, tanto directos como indirectos. Ante estas circunstancias los arrendadores a buen seguro preferirán ante el desempleo que se avecina y el mayor riesgo de impago de rentas, ofrecer rentas más bajas a cambio de buscar inquilinos más solventes que les aporten menor riesgo y mayor estabilidad en los alquileres, y por tanto mayor rentabilidad. Entramos en un período en el que la estabilidad en el empleo de los inquilinos y los avalistas que estos puedan presentar, van a ser clave para alquilar viviendas.

También el hecho de la fuerte demanda actual va a provocar que se dispare la conflictividad, porque algunos arrendadores no van a querer bajar los precios y van a querer seguir alquilando con los mismos precios que tenían hasta ahora, asumiendo el riesgo de que en precios altos, probablemente solo encuentren inquilinos con ingresos más inestables.

En cuanto a la oferta de viviendas en alquiler, se va a producir, a corto plazo, un primer fenómeno de aumento de la oferta, por el trasvase de alquiler turístico a residencial. Estas viviendas, que se han dedicado al alquiler turístico, volverán al alquiler tradicional ante la falta de turistas y la incertidumbre futura del sector turístico, sumado a la regulación tan exhaustiva que se va a realizar para este tipo de alquileres.

Por el contrario, se prevé una reducción de la oferta de viviendas en alquiler, ante la retirada de muchos inversores que compraban viviendas y locales para el alquiler, debido a la situación económica tan inestable que se avecina, donde la rentabilidad ya no es tan segura. Este es el caso concreto de las Socimis, que en una situación de clara incertidumbre, podrían ralentizar futuras adquisiciones.

Ante el cierre de centros comerciales, locales, residencias estudiantiles, y la renegociación y quitas de rentas, muchas Socimis que son las que generan una parte de la oferta, podrían poner freno a futuras adquisiciones, debido a que la actual situación les está generando una caída considerable en sus ingresos que podrían llegar al 50%, por lo que algunas Socimis pueden entrar en pérdidas ya este mismo año o posponer el reparto de dividendos a los que están obligados por ley.

El mercado del alquiler, frente a otros sectores productivos es una rara avis en lo que se refiere al bajo porcentaje de profesionalización del sector que, aunque en los últimos diez años ha avanzado bastante, todavía un importante número de propietarios particulares prefieren gestionar el alquiler de forma particular. Esta gestión de los arrendamientos urbanos a cargo de los particulares se traduce en muchos casos en un aumento de la morosidad, al no disponer de las herramientas necesarias para una correcta selección del inquilino.

También en la redacción de contratos con cláusulas ilegales o abusivas, en muchos casos por desconocimiento de la Ley o sencillamente en una gestión caótica del alquiler porque no se saben resolver los distintos problemas que surgen a diario en las viviendas, puesto que hay que saber identificar bien las responsabilidades y la subsanación de las mismas.

Avanzar en la profesionalización del alquiler en España es una necesidad imperiosa, más si cabe en un contexto incierto por la crisis sanitaria del Covid-19, donde una empresa de gestión tiene mucha más capacidad que un particular para gestionar con seguridad todas las fases del arrendamiento y evitar contagios. Un sector atendido mayoritariamente por profesionales puede garantizar la seguridad, estabilidad y crecimiento futuro del alquiler en España, tanto para las familias que quieren vivir de alquiler, como para el propietario que quiere obtener unos ingresos regulares, o para las empresas que pueden obtener una buena inversión en un mercado estable.

De esta manera se podrá ampliar la necesaria oferta de viviendas, hoy en un 24%, y llegar cuanto antes a la media europea de viviendas destinadas al alquiler, 30,7%, e incluso superarla como es el caso del mercado francés (35,6%) o el alemán (48,6%).

Frente a la incertidumbre provocada por el coronavirus, hay que apostar por la profesionalización del mercado de alquiler, porque es la vía más adecuada para ayudar a propietarios e inquilinos, y al mismo tiempo estaremos reforzando una parte importante en nuestra sociedad, que es garantizar el acceso a la vivienda de una manera ágil, segura y con la suficiente flexibilidad para adaptarse a las necesidades de los diversos tipos de familia.